来自 生活 2019-07-10 20:21 的文章

IPO上市成定局 中梁千亿之后“再生长”

提要:历年拿地规模不断扩张,拿地幅数也从2016年的63块迅速增长至2018年的221块。2018年,中梁共新增拿地建面2037万平米,同比快速增长64%。

  来源:丁祖昱评楼市

  2019年6月26日中梁控股正式通过上市聆讯,此后27日中梁启动招股,于全球发售股份5.3亿股,最高发售价为6.68港元,计划于7月16日正式挂牌上市,若按此计算中梁的市值预计将达200多亿港元。事实上从1993年温州起步开始,短短25年内中梁就实现了一个个地产奇迹,2013年突破百亿、2018年突破千亿。据克而瑞流量销售排行榜,2019年上半年中梁控股继续保持在行业规模前列,排名达22位。此次中梁赴港上市,又将为其未来发展带来什么样的变化?

  18年成功突破千亿,未来销售不设目标

  2018年中梁控股的合约销售额达到了1015亿,同比增长56%,首次成功突破千亿规模。2019年前4月,中梁控股的合约销售达到了377亿。事实上,此前中梁曾提出过2021年实现3000亿的目标,按此计算未来三年的复合增长率则需要达到44%,目标可期。

  然而在近期的记者会上,黄春雷表示:“若再有前几年的行情出现,三千亿规模也不是没有可能,但我们现在不设目标,还是以稳健、利润以及风控为方向”。预计未来的中梁将会更多地把发展的重心转移到利润率及降负债上,而赴港上市一方面可以拓宽企业的融资渠道,另一方面也提升了企业的信息披露程度,增强企业运营规范性,这对风险把控也无疑更加有利。

IPO上市成定局 中梁千亿之后“再生长”

  重仓布局江浙,历年拿地快速增加

  规模的扩张离不开土储的支持,自2016年中梁控股将总部搬迁至上海开始,中梁就开启了全国化的扩张之路,业务覆盖的城市数量也从16年初的17座扩大至2019年3月的23个省市的124座城市。历年拿地规模不断扩张,拿地幅数也从2016年的63块迅速增长至2018年的221块。2018年,中梁共新增拿地建面2037万平米,同比快速增长64%。

  进入2019年中梁继续保持了积极的拿地态势,前3月共新增拿地约290万平米。截至2019年3月,中梁控股拥有应占总土地储备1约3886万平方米,其中包括由附属公司开发的物业项目3402万平方米,占比达88%;其余为合联营公司开发的物业项目484万平方米。从土储的布局情况来看,长三角地区为中梁布局的重点区域,附属及合联营公司应占土地储备建面1765万平方米,占比达45%,其中浙江省的应占土储建面达到了820万平方米,占到了总量的21%;江苏省则以623万平方米的土储建面占比16%,浙江、江苏在中梁布局的各省排名中分别名列第一第二。

  未来相信中梁会继续加大土地扩张,在市场低迷期间通过逆周期土地收购的战略,以相对较低的成本扩大企业的土地储备。此次中梁的港股IPO上市,不仅能大大拓展其融资渠道,也为其日后的进一步加仓扩储打下基础。

IPO上市成定局 中梁千亿之后“再生长”

  历年营收快速攀升,净负债率处于安全区间

  2018年中梁控股的营业收入为302.15亿元,同比大幅增长115%;毛利润为69.11亿元,同比大幅增长142%,净利润同比大幅增长407%至25.26亿元。营收及利润规模增长加快,主要是由于近年来中梁扩张力度较大,加上快周转的运营模式,导致项目结转增多。截止2019年4月,中梁拥有未交付的合约销售额1416.37亿元,预计未来其营收规模仍将继续快速增长。但与此同时,中梁的毛利率及净利率仅为22.87%及8.36%,未来仍有待进一步改善。

IPO上市成定局 中梁千亿之后“再生长”

  2018年,中梁控股共拥有未偿还借款270.05亿元,综合借贷利率为9.9%,处于较高位置。2018年净负债率仅为58%,处于一个相对安全的区间。相信通过IPO上市,中梁一方面可以拓宽融资渠道,如公司债券、资产证券化等,从而获得充足的营运资金以支持业务扩张;另一方面多样的融资渠道也可以降低融资成本,从而增加企业的利润空间。

  发展战略保持领先,跟投机制助力扩张

  相比于其他房企,中梁最为显著的一个特点就是其在战略方面十分领先。2016年中梁将总部迁至上海,并开启了“总部一线,布局三四线”的部署策略,并将重点放在了长三角的三线城市。通过布局长三角三线城市,不仅能避免过于高昂的土地成本,此外长三角民营经济也相对发达,且能够较好承接热点一二线城市的外溢市场,为项目去化提供保障。