来自 奇迹 2019-08-30 18:08 的文章

平安系42亿再购华夏幸福股权 复制“碧桂园奇迹

  环京已见底?

  在四年前入股碧桂园尝到甜头后,平安系向“非典型房企”华夏幸福(行情600340,诊股)再抛橄榄枝。

  近日,华夏幸福公告称,公司控股股东华夏控股基业控股股份公司(下称“华夏控股”)、实际控制人王文学已与平安资产管理有限公司(下称“平安资管”)签订《股份转让协议》。

  根据协议,华夏控股向平安资管转让1.7亿股华夏幸福股份,约占公司总股本的5.69%,每股价格为24.597元,转让金额总计42.03亿元。本次转让完成后,华夏控股持股比例将从此前的41.98%降至36.29%,但仍为上市公司控股股东,王文学仍为实际控制人。

  这是继2018年7月后,平安资管第二次增持华夏幸福股权,加上此前的137.7亿元的转让价款,平安系在华夏幸福的投资已接近180亿元。

  交易双方还确认,上市公司董事会结构不因本次股权转让而改变。本次交易前,华夏幸福董事会由9席组成(含3个独立董事),华夏幸福提名和当选的上市公司非独董4人,平安资管提名的上市公司非独董2人,双方决定维持上述董事会格局。

  本次交易前,华夏控股向平安资管承诺,上市公司2018、2019、2020年归母净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元180.00亿元。若上市公司前述任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95%,则甲方应予补偿。

  财报显示,2018年前三季度华夏幸福实现营收451.41 亿元,同比增长 46.41%;归母净利润 78.78 亿元,同比增长26.49%,毛利率和净利率分别为 45.4%和 17.5%,较去年同期下降 11.1%和 2.7% 。上述78.78 亿元利润距华夏控股2018年的承诺净利润114.15亿元仍有差距,能否完成依然存疑。

  2015年4月,平安系曾以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股,占后者发行股份的9.9%。随后,碧桂园业绩异军突起,股价也开启主升浪。2018年2月中上旬,平安系在二级市场大举减持碧桂园3132万股,套现4.55亿港元。若以增减持时股价估算,平安此次在碧桂园上的获利至少5倍以上,尽管如此,平安目前仍为碧桂园第二大股东。

  部分业内人士告诉时间财经,平安系的投资眼光向来精准,除了外界熟知的陆金所、上海家化(行情600315,诊股)、汽车之家,碧桂园外,还重仓持有融创、绿地、金地等多家房企的股票。至于能否在华夏幸福身上复制“碧桂园奇迹”,不能一概而论,毕竟它也有上海家化这样颇具争议的项目。

  “及时雨”平安

  1月19日,华夏幸福发布2018年1至12月经营简报。数据显示,公司2018年实现销售金额1634.8亿元,同比增长7.45%;实现销售面积1502.2万平米,同比增长57.56%。其中,非京津冀区域2018年实现销售面积774.12万平米,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,公司“产业新城+房地产开发”的异地复制模式逐渐开始贡献业绩。

  华夏幸福成立于1998年,最初业务为房地产开发,随后数年持续探索产业新城模式,并成为该领域龙头企业。从克而瑞年度销售额计算的行业排名来看,华夏幸福已从2012年的并列第20位,到最近几年保持在前十左右。自公司2011年借壳上市以来,净利润增速亦始终维持在30%以上。

  产业新城模式的缺陷在于前期资金投入巨大、开发周期过长,因而早期并未受到传统开发商的关注。2002年6月,廊坊固安工业园区奠基成立,华夏幸福进入了在那个时代看起来“不怎么赚钱”的新领域。

  在这一阶段,房地产作为支柱行业发展突飞猛进,土地资源成为核心竞争优势,华夏幸福因此错过了行业黄金时期的发展红利。但另一方面,“偏安一隅”、深耕十多年后,公司的产业新城模式也逐渐获得市场认可。

  从2002年起至2013年,固安财政收入增长24倍,位居廊坊市首位。固安全县2013年完成GDP105.1亿元,华夏幸福开发区域占比高达81.1%,带动该地经济由全市倒数第二晋身县级三甲。与此同时,固安县的人均GDP也由2005年的7339元,增长至2016年的4.65万元,增幅超5倍。

  2011年,华夏幸福借壳国祥股份完成上市。融资渠道拓宽后,公司逐渐在全国范围内布局核心城市群周边,包括长三角、珠三角、中原区域等。在此过程中,华夏幸福也完成从传统开发商向产业新城运营商的转变。