来自 奇迹 2019-08-01 17:46 的文章

30家房企销售额过千亿 奇迹背后三高模式何时休

30家房企销售额过千亿 奇迹背后三高模式何时休

即便这是中国人耳熟能详的行业,你还是很有可能会为以下事实所惊叹:商业历史上从没有一个行业,像今天中国房地产这样,拥有如此多销售额以千亿级计的公司。就是在其他任何国家去回溯不同时代的统治型行业--石油、矿产、铁路、汽车,甚至互联网,也极为罕见。

据在中国传播最广的几个房地产销售榜单之一——克而瑞房企销售榜披露:2018年的千亿房企数量已经达到了30家。要知道,行业龙头万科首度突破千亿规模,也只是8年前的事情——万科今天的销售额已是当年的6倍。

尽管这些榜单因为浓厚的商业性质而饱受争议,但没有人会无视它们。政府的招商、金融机构的投资、合作伙伴的选择等等,都需要有这样的参照。“很多银行对房企低成本融资限制了规模的门槛。对银行来说,千亿是一个加分项。”一名券商分析师告诉经济观察报,规模越大,本身能够调动的资源、打通的融资渠道才会更顺畅。

类似的故事令千亿成为舆论场中的房企“安全线”。据克而瑞统计,2018年初,制定千亿销售目标的房企多达46家。对它们而言,这是与时间赛跑的一年。“2019年,我们预期整个行业规模往下走,这种态势下,若想实现逆势扩张,肯定需要更大的投入,承担更高的风险。一些新晋千亿房企或准千亿房企,由于这两年扩张较快,从2018年下半年已经开始感受到压力了。”克而瑞研究中心总经理林波说。

易居企业集团CEO丁祖昱近日在他的一场报告秀上提到,预计千亿房企未来规模扩容会放缓,短期内将维持在30-35家左右。

充分竞争、高度分散的行业经历市场资源洗牌有着很强的逻辑,但大而不倒的理由常常站不住脚。从过去几年一些“掉队”的例子比如万达来看,千亿远远不是一条安全线。一方面是影响行业未来的因素仍然扑朔迷离,另一方面,中国式千亿,本身就给企业的发展模式,种下了诸多经营隐患。“我们凭借高周转、高杠杆冲上了千亿,2019年,它们仍然会是关键词,今年看起来一点都不会轻松。”一位千亿房企管理者结束年会后如此感叹。

“利器”高杠杆

千亿规模是房企冲刺销售额的一个“刻度”,但想要实现却并不容易。拿地、开发、销售、回款,一连串闭环需要依靠速度和规模来抢跑。但房企往往难以凭借自有资金的周转完成运作,通过加大金融杠杆往往是房企跃然而起的最佳弹跳器。

国元证券(香港)首席经济学家叶翔曾谈到,高杠杆源于企业收益、风险预期与实现出现偏差,即高估了通过负债产生的资产收益。

这种高估,导致负债变成一把悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。同花顺的统计数据显示,13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%,其中中南建设、正荣地产、阳光城等3家的资产负债率超过85%。

按照行业惯例,70%是资产负债率的警戒线,目前来看,扩容的这部分千亿房企几乎都徘徊于警戒线之上。

“就像一个小孩成长要多吃快长,房企如果不利用高杠杆,往往难以达到规模扩张。”一名闽系百强房企的财务负责人打了一个比喻。

以发债赢取扩张筹码,是广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力”)的策略。这家曾经的“华南五虎”之首,在2014年提出了三年千亿目标,2016年冲击千亿遇挫,2017年富力再提千亿目标。2018年未经审核营运数据显示,其权益合约销售额约1310.6亿元,首次跨越千亿门槛。

2018年倒数第二天,富力发行了最新一期超短期融资券,计划发行总额为10亿元,发行利率为5.66%,期限为90日,起息日为2019年1月4日。

这是富力在2018年第9次发起同类融资。特别是当年8月份起,短短4个月间,富力接连发行了5期超短期融资券,单次发行总额为5-10亿元。期限为90-270天不等。

2018年以来,富力发债动作频频,甚至走上发行新H股的另类融资路径。去年12月,富力地产拟面向合格投资者公开发行面值不超过130亿元(含130亿元)的公司债券获核准。

发债的目的主要是借新还旧。在最新一期超短期融资券发行说明书中,富力表示,该次所得款将用于偿还2019年1月到期的一单票据。按照计划,130亿元的公司债券也将用于偿还富力地产在2016年发行、2019年到期的四笔公司债券。

截至2018年9月底,富力的期末现金及现金等价物余额约192.24亿元,短期借款加一年内到期的非流动负债为372.57亿元。